Immobilienrecht der Russischen Föderation
Da die Immobilienpreise in Russland monatlich steigen und dabei auch gute Rendite anbieten können, sind Immobilieninvestitionen auch für ausländisches Kapital sehr attraktiv. Die Größe des Immobilienmarktes lockt nicht nur die Investoren, sondern auch Kriminale an. Auf Grund der unvollkommenen Gesetzgebung, können die betrügliche Handlungen der Immobillienmarktteilnehmern nicht immer als gesetzwidrig erklärt sein. Es kann die Existenz der Unternehmen drohen oder erhebliche Verluste resultieren. Deshalb sollen Immobiliengeschäfte richtig strukturiert und begutachtet sein, auch wenn es mit Zusatzkosten verbunden werden kann.
Unsere Fachanwälte kennen sich nicht nur mit Gesetzvorschriften und Rechtspraxis gut aus, sondern besitzen auch umfassende Know-how im Bereich Rechtschutz der Immobilienmarktteilnehmer. Dieser Kenntnisse können wir unseren Kunden auch gerne zur Verfügung stellen.
1. Allgemeine Charakteristik
Der Immobilienmarkt in der Russischen Föderation zählt, gemessen am Umfang der Investitionen, zu einem der sich in den letzten Jahren besonders dynamisch entwickelnden Märkte.
Die wichtigsten Gesetze des Immobilienbereichs in der Russischen Föderation sind:
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das Zivilgesetzbuch der RF;
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das Bodengesetzbuch der RF;
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das föderale Gesetz „Über die staatliche Registrierung der Rechte an Immobilienvermögen sowie der Geschäfte damit" Nr. 122-FG vom 21.07.1997;
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das föderale Gesetz „Über den Verkehr landwirtschaftlicher Flächen" Nr. 101 -FG vom 24.07.2002;
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das föderale Gesetz „Über Konzessionsverhältnisse" Nr. 115-FG vom 21.07.2005;
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das föderale Gesetz „Über die Hypothek" Nr. 102-FG vom 16.07.1998;
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das Städtebaugesetzbuch der RF;
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das föderale Gesetz „Über das staatliche Bodenkataster" Nr. 28-FG vom 02.01.2000 (im folgenden Katastergesetz) usw.
In Russland wurde ein effizientes staatliches Erfassungssystem des Immobilienvermögens, der Rechte daran und der Geschäfte damit geschaffen. Grundsätzlich entspricht das in Russland geschaffene Regelungssystem den Anforderungen eines entwickelten und zivilisierten Immobilienmarktes.
Traditionell werden in Russland folgende Immobilienrechte unterschieden:
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Eigentumsrecht;
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Pachtrecht;
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Pfandrecht;
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Servitute.
Darüber hinaus gibt es auch einige für andere Länder untypische Rechte wie z.B.:
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ständiges (unbefristetes) Nutzungsrecht am Grundstück;
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vererbliches Besitzrecht am Grundstück auf Lebenszeit;
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unentgeltliches befristetes Nutzungsrecht am Grundstück.
Es ist wichtig zu berücksichtigen, dass in Russland einige Beschränkungen in Bezug auf Bodenrechte ausländischer juristischer und natürlicher Personen bestehen. Diese Beschränkungen gelten auch für russische juristische Personen mit ausländischer Beteiligung.
2. Staatliche Erfassung und Registrierung der Immobilienobjekte und -rechte
2.1. Staatliche technische Erfassung
Im Rahmen der staatlichen technischen Erfassung von Gebäuden und Anlagen erfolgt auch die Individualisierung der Immobilienobjekte.
Für die staatliche technische Erfassung der Gebäude und Anlagen sind die „Büros für technische Erfassung" (nachfolgend BTI) zuständig. Die BTI fertigen sogenannte „technische Pässe" für jedes Immobilienobjekt aus. Neben ausführlichen Informationen über technische Charakteristika des Immobilienobjektes enthält der technische Pass auch Informationen über die Zweckbindung einer Immobilie.
Bei der Änderung technischer Charakteristika einer Immobilie durch Umbau, Rekonstruktion, wesentliche Änderungen der Versorgungsinstallationen u.a. sind die Veränderungen in den technischen Pass aufzunehmen. Der Abschluss von Rechtsgeschäften mit registrierungsbedürftigen Immobilienobjekten ist nur bei Vorliegen des technischen Passes zulässig, der den aktuellen technischen Zustand des Immobilienobjektes zum Zeitpunkt des Geschäftsabschlusses wiedergibt.
2.2. Staatliche Katastererfassung
In Russland unterliegen Grundstücke der staatlichen Katastererfassung. Rechtsgeschäfte, die Grundstücke betreffen, die im staatlichen Kataster noch nicht erfasst sind, sind nicht zulässig.
Als Nachweis der Katastererfassung des Grundstücks gilt der Auszug aus dem staatlichen Bodenkataster, der die Grenzen und die Katasternummer des Grundstücks enthält. Die Katastererfassung des Grundstücks erfolgt derzeit durch die Föderale Agentur des Katasters von Immobilienobjekten. Das Verfahren der Katastererfassung von Grundstücken wird durch das Katastergesetz ausführlich geregelt.
2.3. Staatliche Registrierung der Immobilienrechte
Die staatliche Registrierung der Immobilienrechte erfolgt aufgrund der Angaben der technischen und der Katastererfassung.
Nach allgemeiner Regel unterliegen Immobilienrechte und Immobiliengeschäfte der staatlichen Pflichtregistrierung im Einheitlichen staatlichen Rechtsregister. Die staatliche Registrierung gilt als Feststellung und Anerkennung der Immobilienrechte durch den Staat.
Ausgenommen von dieser Regel sind Pachtrechte an Gebäuden und Anlagen, deren Dauer weniger als ein Jahr beträgt.
Die Führung des einheitlichen Rechtsregisters obliegt dem Föderalen Registrierungsdienst. In allen Regionen Russlands gibt es territoriale Abteilungen (Verwaltungen) des Föderalen Registrierungsdienstes , die für die Registerführung und Registrierung der Immobilienrechte und -geschäfte zuständig sind. Die staatliche Registrierung der Immobilienrechte erfolgt am Ort der jeweiligen Immobilie. Das Registrierungsverfahren, die notwendigen Unterlagen und sonstige Verfahrensfragen werden durch das Gesetz über die staatliche Registrierung der Immobilienrechte geregelt.
3. Erwerb der Grundstücksrechte
3.1. Rechtsarten
Die wichtigsten durch die russische Gesetzgebung vorgesehenen Grundstücksrechte sind:
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Eigentumsrecht;
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Pachtrecht;
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ständiges (unbefristetes) Nutzungsrecht am Grundstück;
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lebenslängliches erbendes Besitzrecht am Grundstück;
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unentgeltliches befristetes Nutzungsrecht am Grundstück.
3.2. Rechtserwerb
Die Grundstücksrechte können von privaten (juristischen und natürlichen) Personen, sowie vom Staat oder den Gemeinden erworben werden. Der Umfang der Befugnisse der Rechtsinhaber wird aufgrund von rechtsbegründenden Unterlagen bestimmt.
Als solche können bei dem Investor Akte staatlicher Behörden und der Selbstverwaltung, Bescheinigungen über die staatliche Registrierung, Verträge usw. vorgelegt werden. Eine sorgfältige rechtliche Begutachtung solcher Unterlagen ermöglicht es dem Investor, den Umfang der Grundstücksrechte zu ermitteln.
Ein Recht an einem Grundstück kann nur an einem gemäß den Vorgaben der Gesetzgebung über die Grundstücksumlegung und die Katastererfassung individualisierten Grundstück entstehen. Unter der Individualisierung des Grundstücks versteht man die Grenzfestsetzung im Gelände, die Festlegung der erlaubten Nutzung des Grundstücks und die Festlegung technischer Vorgaben für den Anschluss der künftigen Bebauung an Versorgungseinrichtungen.
Rechte können nur an solchen Grundstücken erworben werden, die nicht vom Verkehr ausgenommen sind.
Soweit die auf dem Grundstück befindlichen Anlagen demselben Eigentümer gehören wie das Grundstück, können Grundstück und Gebäude nur zusammen erworben werden.
3.3. Beschränkungen für Ausländer
Grundsätzlich sind ausländische Staatsbürger, juristische Personen und russische juristische Personen mit ausländischer Beteiligung genauso wie russische Staatsbürger und juristische Personen ohne ausländische Beteiligung berechtigt, Grundstücksrechte zu erwerben.
Ausgenommen von dieser Regel sind Grundstücke landwirtschaftlicher Nutzungsart. Ausländern (natürliche und juristische Personen) sowie russischen juristischen Personen mit ausländischer Beteiligung am Stammkapital von 50% und mehr können an diesen Grundstücken lediglich Pachtrechte eingeräumt werden.
Weiterhin sind Ausländer gemäß dem Bodengesetzbuch nicht berechtigt, Eigentumsrechte an Grundstücken in Grenzgebieten, deren Verzeichnis durch den Präsidenten der Russischen Föderation festgelegt wird, sowie in anderen besonders festgelegten Gebieten zu erwerben.
3.4. Rechtserwerb an Gebäuden und Anlagen
Der Investor kann das Eigentum an bereits vorhandenen Gebäuden oder Anlagen, an im Bau befindlichen Gebäuden oder Anlagen erwerben oder selber ein Gebäude errichten. Für Ausländer (natürliche und juristische Personen) sowie für juristische Personen mit ausländischer Beteiligung gibt es keine Einschränkungen in Bezug auf den Erwerb von Rechten an Gebäuden (Anlagen).
3.5. Verpfändung von Immobilien
In Russland kann das Immobilienvermögen der Pfandgegenstand sein und als Sicherheit für Verpflichtungen des Eigentümers oder Dritter dienen. Am verbreitetsten ist die Verpfändung des Immobilienvermögens für die Kreditsicherung.
Das Verfahren der Verpfändung regelt das Zivilgesetzbuch der RF und das föderale Gesetz „Über die Hypothek" Nr. 102-FG vom 16.07.1998. Die Verpfändung entsteht kraft Vertrages zwischen dem Pfandgeber und dem Pfandnehmer.
Der Verpfändungsvertrag muss den Verpfändungsgegenstand und seine Bewertung, das Wesen, die Höhe und den Tilgungsplan der gesicherten Forderung enthalten. Der Verpfändungsvertrag ist schriftlich abzuschließen. Außerdem ist der Verpfändungsvertrag registrierungsbedürftig. Bei Nichteinhaltung dieser Formvorschriften wird der Vertrag für ungültig erklärt.
Die Bestellung einer Hypothek am Gebäude ist nur dann zulässig, wenn mit demselben Vertrag auch das Grundstück, auf dem sich das Gebäude oder die Anlage befindet, bzw. ein Teil dieses Grundstücks, das für die Nutzung des Gebäudes erforderlich ist, verpfändet wird.
Bei Eintritt des Sicherungsfalles erfolgt die Zwangsvollstreckung in den Verpfändungsgegenstand grundsätzlich im gerichtlichen Verfahren. Ausnahmsweise können Forderungen des Pfandnehmers auf das verpfändete Vermögen unter Ausschluss des Rechtsweges durch notariell beglaubigte Vereinbarung zwischen dem Pfandgeber und dem Pfandnehmer befriedigt werden, die geschlossen wurde, nachdem ein Grund für die Zwangsvollstreckung in die Pfandsache entstanden ist.
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Praxisbereichen
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